通行的有限合伙制，以有增值潜力的商用物业为主要投资标的，物业的收益成长的增值空间尤其是资本变现通道，将为基金带来巨大和乘数的收益空间。
朱凌波一直推销这个美好的故事，在北京、浙江，他一对一谈了十几家企业同时，通过专委会组织的推介，以及利用自己讲课的机会，他前后向几百人推介过商业地产基金，今年“十一”黄金周都是在温州过的。
朱凌波瞄准的募集对象是“地方上产业做得比较大的企业，”主要考虑产业企业本身的回报率相对较低。他当一度锁定温州，原想选择一些拥有大品牌的企业家，希望借助他们的示范，带动向当地中小企业的资金募集。
但一接触，朱凌波就发现这些温州商人和他并不合拍。在高利贷盛行的温州，民间融资成本相当高。
朱凌波和一些做阀门、做女鞋的老板坐下来一谈，对方开口就要15%以上的回报率。他们还会比较机会成本，比如同样的钱投股票会收益多少。因此没有15%，很难募到钱，而募集成本高，未来基金的运行压力会很大。
更头痛的是，温州民资都是些习惯快进快出的短线投资，更多的是一种财务投资的概念，而投资的商业地产却是长线生意。“我们希望封闭期做到10年，至少是5年。”朱凌波说，可是有的温州老板甚至希望只用一年时间，就拿到30%的收益。
“我们能在商业基金公司中控股吗？”温州投资商十个中有八个在谈话一开始时都会提出这个问题，朱凌波不得不花大量口水帮他们弄懂有限合伙制模式是怎么回事。
“有限合伙制是个好东西，目前风投行业已经普遍接受了有限合伙的LP-GP概念，但对中国，尤其是地产界来说，这还太陌生。”
还有一些许多投资者、开发商对这只商业地产基金的发起机构一一专委会和中信证券的专业能力和行业地位有保留。有人提出再引入一两家信托、担保或租赁机构，甚至有人提出引入海外基金作为顾问。
在该基金的组建中，中信证券主要参与风险控制和金融策划方面工作。
此外，基金公司执行团队是否具备选取、运作、监督、把控项目的能力，多元化变现通道构设计是否齐全当等，投资产品的组合、对应投益模型能否被接受，这些也是需要求得投资者认可的问题。
房地产的弱市行情是横亘在首只商业地产基金推进者面前的另一条鸿沟。对房地产业短期内的复苏和未来收益，投资者们普遍不乐观，“起码对今
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